2024년 2월 29일 국회 본회의에서 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무를 3년간 유예하는 주택법 개정안이 통과되었습니다. 이는 실거주 의무 완화 정책의 일환으로, 부동산 시장에서 큰 관심을 불러 일으키고 있습니다.
그래서 이번 글에서는 실거주 의무 폐지의 주요 내용, 주택 시장에 미치는 영향 등을 자세히 살펴보려고 합니다.
실거주 의무란?
실거주 의무란 분양가 상한제를 적용받아 시세보다 저렴하게 분양한 아파트 당첨자는 입주 시작 때부터 2~5년간 의무적으로 거주해야 하는 규정입니다.
실거주 의무 제도는 청약 시장 과열과 갭 투자를 막는다는 취지로 도입되었습니다. 하지만 아파트 청약에 당첨되었지만 갑자기 자금에 문제가 생긴 실수요자나, 회사, 자녀교육 등의 사정으로 당장 입주하기 어려운 이들에게 과도한 규제라는 의견이 많았습니다.
실거주 의무 폐지
현 정부에서는 작년 1월 부동산 거래 활성화를 이유로 실거주 의무 폐지 방침을 발표했습니다.
아직 실거주 의무 제도를 완전히 폐지하지는 않았지만, 이번 국회 본회의에서 실거주 의무를 3년 유예하는 개정안이 통과했습니다.(관련 기사)
분양가 상한제 아파트 실거주 의무 시작 시점은 현재 ‘최초 입주 가능일‘에서 ‘최초 입주 후 3년 이내‘로 변경한 것입니다.
실거주 의무 3년 유예 문제점
부동산 거래 활성화를 목적으로 하거나 실수요자들의 사정을 고려하여 법안을 변경한 것까지는 좋습니다. 하지만 유예 기간을 3년으로 정하면서 또 다른 문제가 발생하게 됐습니다.
일반적으로 전월세 계약은 2년으로 이루어집니다. 여기에 세입자가 갱신권 청구를 하면 2년을 더해 총 4년까지 거주하게 됩니다.
하지만 최초 입주 후 3년 이내 실거주를 해야 하게 되면서 전월세 계약 기간과 어긋나게 되었습니다. 따라서 법안 상 실거주 유예는 3년이 되었지만 실제 집주인의 입주 시점은 2년이 될 것으로 보입니다.
또는 2년 전세에 1년 특약사항을 넣는 계약 방식도 나타날 것 같습니다.
전월세 시장에 미치는 영향
그럼 실거주 의무 3년 유예 법안이 전월세 시장에는 어떤 영향을 미치게 될까요?
전월세 매물이 증가해서 부동산 가격이 안정화될 것이라는 긍정적인 예측도 있습니다. 하지만 실질적으로 살펴보면 조금 다릅니다.
일반적으로 분양가 상한제 아파트는 조합원 매물이 많은 편인데, 애초에 조합원은 실거주 의무에 해당하지 않습니다. 따라서 실거주 의무 유예의 수혜를 받는 집주인이 별로 많지 않기 때문에, 시장에도 별로 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다.
오늘은 실거주 의무 폐지 정책의 일환인 실거래 의무 3년 유예에 대해서 살펴보았습니다.
